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【思享家】梁?jiǎn)|：加快住房制度改革和長(cháng)效機制建設
2017-12-13 17:45光明網(wǎng)-理論頻道
作者：遼寧省社會(huì )科學(xué)院副院長(cháng) 梁?jiǎn)|
12月8日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì )議總結了2017年全國經(jīng)濟發(fā)展狀況，分析研究了2018年全國的經(jīng)濟工作。會(huì )議提出，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展是當前和今后一個(gè)時(shí)期確定發(fā)展思路、制定經(jīng)濟政策、實(shí)施宏觀(guān)調控的根本要求。會(huì )議關(guān)注的一個(gè)重點(diǎn)，就是把加快住房制度改革和長(cháng)效機制建設，作為明年要著(zhù)力抓好的一項重點(diǎn)工作。房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展既有利于經(jīng)濟的活躍，也有利于社會(huì )的穩定。房地產(chǎn)市場(chǎng)需要完善的長(cháng)效機制，需要適度的宏觀(guān)調控。
“房住不炒”的行業(yè)定位
去年年底的中央經(jīng)濟工作會(huì )議，用一句“大白話(huà)”明確房地產(chǎn)的定位：“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”。這句話(huà)，是對中國房地產(chǎn)發(fā)展階段性的總結，也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向的定調。房地產(chǎn)市場(chǎng)如果過(guò)分強調投資功能，會(huì )使得投資住房成為一部分人牟取利益的工具，造成正常的住房供需關(guān)系失去平衡。十九大報告再次強調“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，引起全場(chǎng)長(cháng)時(shí)間的熱烈掌聲，這說(shuō)明這個(gè)定位是被中央高層肯定且受社會(huì )廣泛歡迎的。這個(gè)定位，對我們未來(lái)更遠一段時(shí)間房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展都將會(huì )產(chǎn)生深遠的影響。
“穩健中性”的貨幣政策
今年一年大致采取的是穩健中性的貨幣政策。去年底中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，貨幣政策要保持穩健中性，適應貨幣供應方式新變化，調節好貨幣閘門(mén)，努力暢通貨幣政策傳導渠道和機制，維護流動(dòng)性基本穩定。貨幣政策在穩健后加了“中性”一詞，釋放了新的信號。過(guò)去一年，在經(jīng)濟增速放緩，美聯(lián)儲加息等諸多壓力下，貨幣政策在寬松和從緊中尋求平衡，靈活應對，就是所謂“穩健中性”就是一方面不過(guò)于寬松，把抑制資產(chǎn)泡沫放在了更加突出的位置；另一方面是不過(guò)于偏緊，把貨幣政策回歸到相對穩定、正常的狀態(tài)。因而，今年的政策把防控金融風(fēng)險放到更加重要的位置，著(zhù)力防控資產(chǎn)泡沫，提高和改進(jìn)監管能力，確保不發(fā)生系統性金融風(fēng)險。
“因城施側”的調控方式
明確分類(lèi)調控，因城因地施策，提高去庫存的針對性、有效性。最近兩年，我們面對的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢是：一線(xiàn)和重點(diǎn)二線(xiàn)城市庫存相對較低，房?jì)r(jià)快速上漲，而大多數三四線(xiàn)城市庫存高企，整個(gè)市場(chǎng)狀況是“冰火兩重天”。全國樓市總庫存高達6.8億平方米，其中70%待售面積在三四線(xiàn)城市。針對這種分化狀況，今年房地產(chǎn)調控的一個(gè)很重要的特點(diǎn)，就是一改過(guò)去全國“一盤(pán)棋”的方式，順應中國房地產(chǎn)市場(chǎng)分化態(tài)勢，突出強調對房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)調控，因城因地施策。重點(diǎn)解決三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)庫存過(guò)多問(wèn)題。把去庫存和促進(jìn)人口城鎮化結合起來(lái)，提高三四線(xiàn)城市和特大城市間基礎設施的互聯(lián)互通，提高三四線(xiàn)城市教育、醫療等公共服務(wù)水平，增強對農業(yè)轉移人口的吸引力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
“住有所居”的發(fā)展目標
住房問(wèn)題關(guān)系千家萬(wàn)戶(hù)切身利益。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的目標是實(shí)現“住有所居”，房地產(chǎn)業(yè)定位為支撐經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的民生產(chǎn)業(yè)，讓住房回歸其居住屬性。黨的十八大以來(lái)，我國在堅持市場(chǎng)化改革方向的同時(shí)，為因勞動(dòng)技能、就業(yè)、收入等原因而面臨住房困難的群眾，提供住房保障、滿(mǎn)足其基本住房需要。2015年，我國創(chuàng )新保障性安居工程建設機制，逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補貼并舉，鼓勵社會(huì )資本參與保障性住房的建設和運營(yíng)管理。現在，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展目標越來(lái)越清晰，就是“住有所居”。解決人民群眾的住房問(wèn)題，必須從我國國情出發(fā)，堅持市場(chǎng)機制和政府調控“兩手抓”，特別是強化政府公共服務(wù)職能，形成面向高中低不同收入群體的多層次、差異化住房政策體系，具體說(shuō)，就是“低端有保障，中端有支持，高端有市場(chǎng)”。
“購租并舉”的住房體系
構建“購租并舉”的住房制度是中國房地產(chǎn)發(fā)展的方向，也是彌補住房領(lǐng)域“歷史欠賬”的重要舉措。為穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，2017年4月，住房和城鄉建設部、國土資源部印發(fā)《關(guān)于加強近期住房及用地供應管理和調控有關(guān)工作的通知》提出：“在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開(kāi)展集體建設用地上建設租賃住房試點(diǎn)。”7月，住建部、國家發(fā)改委等九個(gè)部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，從融資、土地供應、盤(pán)活租賃房等角度提出加快住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等成為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的12個(gè)城市。目前各大城市住房供應正從“重售輕租”轉向“購租并舉”。為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，建立健全房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制，國土資源部會(huì )同住建部確定第一批在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)，制定了《利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)方案》。利用集體建設用地建設租賃住房，可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，有助于構建“購租并舉”的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制。目前國家層面的《住房租賃管理條例》正在征求意見(jiàn)，這個(gè)《條例》將成為我國第一部專(zhuān)門(mén)規范住房租賃的行政法規，進(jìn)一步凸顯了建立租售并舉長(cháng)效機制，加快租賃市場(chǎng)發(fā)展的重要性。
“落實(shí)地方政府主體責任”的調控手段
房地產(chǎn)調控成效如何，與地方政府的主動(dòng)性、積極性有直接關(guān)系。地方政府是當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的監管者，又是供應土地以擴大稅收的市場(chǎng)參與者，是住房調控的主要當事人。針對房地產(chǎn)調控，中央強調落實(shí)地方政府主體責任。實(shí)行差異化用地政策，控制用地供給，嚴格控制商品房新增用地，對商品房庫存積壓嚴重地區，暫停土地供應；對閑置開(kāi)發(fā)用地征收閑置費或依法收回。實(shí)行棚改安置貨幣化，團購存量商品房等，公租房貨幣化，給予市場(chǎng)租房的保障對象適當補貼；各地區通過(guò)收購或長(cháng)期租賃庫存商品房擴充公租房源，并列入保障性安居工程計劃。加快戶(hù)籍制度改革，落實(shí)居住證制度，鼓勵農民進(jìn)城購房落戶(hù)，制定農民進(jìn)城購房?jì)?yōu)惠政策。總之，要對房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側進(jìn)行結構性改革，重塑房地產(chǎn)價(jià)格形成機制，實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)從結構到功能的的根本轉變，才能使房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展。